H ΔΟΜΗΣΗ ΣΤΟ ΕΛΕΟΣ ΜΙΑΣ ΕΓΚΥΚΛΙΟΥ

Ύστερα από την κατάργηση της οικοδομησιμότητας των μικρών οικοπέδων στις εκτός σχεδίου περιοχές έρχεται η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης και για τα μεγαλύτερα ακίνητα (άνω των 4 στρεμμάτων), μετά από την πρόσφατη απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας, που αφορά βέβαια συγκεκριμένο ακίνητο στο νησί της Πάτμου.

Το ΣτΕ ερμηνεύει τη νομοθεσία και θέτει σαν όρο την ύπαρξη αναγνωρισμένης κοινόχρηστης οδού για την οικοδόμηση σε ακίνητα εκτός σχεδίου, με απλά λόγια το κράτος θα πρέπει να «γνωρίζει» ότι ο δρόμος του ακίνητου είναι αγροτικός ή επαρχιακός,  να είναι δηλαδή κατά κάποιο τρόπο θεσμοθετημένος.

Με δεδομένο ότι το κράτος δεν έχει υποδομή (χάρτες) για το αγροτικό δίκτυο παρά μόνον για τις επαρχιακές οδούς, οι πολεοδομίες αμφισβητούν την οικοδομησιμότητα αυτών των ακίνητων με αποτέλεσμα να μην εκδίδονται προσωρινά οικοδομικές άδειες και βέβαια να αμφισβητείται και η νομιμότητα των ήδη εκδοθεισών αδειών τα τελευταία 40 χρόνια.

Από τη πλευρά των μηχανικών, μια ερμηνευτική εγκύκλιος από το υπουργείο περιβάλλοντος θα αποτελεί προσωρινή λύση μέχρι την επόμενη απόφαση του ΣτΕ που θα αμφισβητήσει την εκτός σχεδίου δόμηση ή τη δόμηση σε άλλα ακίνητα. Κανείς δε το αποκλείει.

Ποιο είναι το πραγματικό πρόβλημα;

Ποιο είναι το πραγματικό πρόβλημα λοιπόν; Πως μπορείς να εξηγήσεις με απλά λόγια στον πολίτη,  ότι το ακίνητο που αγόρασε το Δεκέμβριο του 2022 στο νησί της Κεφαλονιάς, 4 στρέμματα με δρόμο – άρτιο και οικοδομήσιμο, σήμερα είναι μη οικοδομήσιμο;

Πολεοδομίες και μηχανικοί, ενίοτε και δικηγόροι, είναι αναγκασμένοι να ερμηνεύουν νομοθεσίες (όσον αφορά τα πολεοδομικά ζητήματα) που δεν λένε ούτε άσπρο ούτε μαύρο αλλά γκρι, οπότε και δίνεται χώρος για διαφορετικές ερμηνείες του νόμου. Η πολεοδομική νομοθεσία δεν είναι κωδικοποιημένη και υπάρχει χώρος ο καθένας να πει την άποψή του.

Πιο σημαντικό, το κράτος και η πολιτεία δεν έχει εξασφαλίσει για τους πολίτες του κανένα εργαλείο που να βοηθά τη χωροταξία και την ιδιοκτησία. Χωρίς ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο, χωρίς αναρτημένους τους τελικούς Δασικούς χάρτες και βέβαια χωρίς καμία ενέργεια για τη σύνταξη Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, δε μπορούμε να κάνουμε λόγο σήμερα για αναγνωρισμένες αγροτικές οδούς και το δίκτυο τους. Έχουμε πολλά περισσότερα ζητήματα να λύσουμε.

Το ΣτΕ λοιπόν ερμηνεύει τη νομοθεσία, όπως έχει κάθε δικαίωμα, και η απόφασή του εκθέτει το ανοργάνωτο κράτος μας. Το πρόβλημα είναι ότι η «πολεοδομία και χωροταξία» στη χώρα μας είναι μια βάρκα γεμάτη τρύπες, μπάζει από παντού και οι εγκύκλιοι απλά δίνουν μια προσωρινή λύση, μπαλώνοντας τη κατάσταση.

Πολιτική διάσταση: 

Το ζήτημα έχει προκύψει από τις αρχές Φεβρουαρίου και η παρούσα κυβέρνηση,  αδρανεί να διαχειριστεί το ζήτημα, βρίσκοντας μια λύση νόμιμη  και συνταγματική, ενώ από την άλλη, η αντιπολίτευση βρίσκει χώρο για κριτική. Ο ΣΥ.ΡΙΖ.Α., που το μόνο που έκανε τα χρόνια διακυβέρνησής του είναι ο «νόμος των αυθαιρέτων», αντίγραφο του προηγούμενου νόμου της Νέας Δημοκρατίας, αναζητά την ερμηνευτική εγκύκλιο και κάνει λόγο για πλήγμα στην μικρο-ιδιοκτησία. Όμως η Ν.Δ. έχει ήδη νομοθετήσει περί αυτού και έχει ξεκάθαρη θέση: κατήργησε τη δόμηση στα μικρά οικόπεδα. Κανείς δε κάνει λόγο ότι οι προσπάθειες για ολοκληρωμένα χωροταξικά και πολεοδομικά σχέδια έχουν σταματήσει από την εποχή του Αντώνη Τρίτση.

Ποια είναι η λύση;

Σαφώς και πρέπει άμεσα να διευκρινιστεί από το ΥΠΕΚΑ πώς πρέπει οι μηχανικοί και οι πολεοδομικές υπηρεσίες να διαχειριστούν το ζήτημα απλά και με σαφήνεια, ώστε να δοθεί λύση στην απόφαση του ΣτΕ. Όμως ο τεχνικός κόσμος, θα πρέπει να επιμείνει και να διεκδικήσει την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε όλη την Επικράτεια,  όπου θα καθορίζονται οι χρήσεις και οι όροι δόμησης με σαφήνεια, καθώς και να συνεχίσει το δύσκολο έργο για την ολοκλήρωση Κτηματολογίου και Δασικών χαρτών.

Από αυτή τη γκρι κατάσταση των νόμων, πηγάζει το θέμα ισονομίας και δικαίου, τουλάχιστον όσον αφορά τα πολεοδομικά θέματα. Εάν δε μπει τάξη στα παραπάνω ζητήματα θα συνεχίσουμε να είμαστε έρμαια της οποιαδήποτε ερμηνείας του νόμου και επαίτες μιας ερμηνευτικής εγκυκλίου.

Δημήτρης Κεκάτος

Πολιτικός Μηχανικός – MEng

Υπεύθυνος Τομέα Περιβάλλοντος

Ν.Ε. ΠΑ.ΣΟ.Κ. – Κινήματος Αλλαγής

Κεφαλονιάς & Ιθάκης