Μπορεί το Airbnb να γίνει μέρος της λύσης στο στεγαστικό πρόβλημα;
Μια πρόταση που επιχειρεί να συνδυάσει τουριστική αξιοποίηση, προσιτή κατοικία και κίνητρα για τους ιδιοκτήτες
Η συζήτηση γύρω από το Airbnb και τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα καταλήγει συχνά σε ένα απλοποιημένο δίλημμα:
Τουρισμός ή κατοικία;
Από τη μία πλευρά, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν σημαντική πηγή εισοδήματος για χιλιάδες ιδιοκτήτες και έχουν ενσωματωθεί πλέον στην τουριστική οικονομία πολλών περιοχών της χώρας.
Από την άλλη, σε αρκετές πόλεις και κυρίως σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, η εύρεση κατοικίας με λογικό ενοίκιο γίνεται ολοένα δυσκολότερη.
Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα εμφανές στα νησιά, όπου εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές, δημόσιοι υπάλληλοι, φοιτητές και εργαζόμενοι συχνά δυσκολεύονται να βρουν κατοικία, ενώ ταυτόχρονα υπάρχει σημαντικός αριθμός ακινήτων που διατίθενται για τουριστική μίσθωση.
Υπάρχει όμως ίσως και μια τρίτη προσέγγιση.
Αντί να αποφασίσουμε ότι ένα ακίνητο πρέπει να είναι μόνιμα Airbnb ή μόνιμα μακροχρόνια μίσθωση, θα μπορούσαμε να δημιουργήσουμε ένα σύστημα στο οποίο το ίδιο ακίνητο εξυπηρετεί και τις δύο ανάγκες σε διαφορετικές χρονικές περιόδους.
Αυτή είναι η βασική ιδέα του μοντέλου 2+1+1.
Ένα τετραετές σύστημα κυκλικής χρήσης των κατοικιών που λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η φιλοσοφία του μπορεί να συνοψιστεί πολύ απλά:
2 χρόνια τουριστική μίσθωση + 1 μικτό έτος + 1 έτος προσιτή κατοικία.
Και μετά ο κύκλος ξεκινά ξανά.
Το 2+1+1 με μία ματιά
1ο έτος
12 μήνες ελεύθερη βραχυχρόνια μίσθωση.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαθέτει το ακίνητο τουριστικά χωρίς χρονικό περιορισμό.
2ο έτος
12 μήνες ελεύθερη βραχυχρόνια μίσθωση.
Για δεύτερο συνεχόμενο έτος ο ιδιοκτήτης διατηρεί πλήρως την τουριστική εκμετάλλευση του ακινήτου.
3ο έτος
10 μήνες προσιτή κατοικία + 2 μήνες τουριστική μίσθωση.
Σε έντονα εποχικές τουριστικές περιοχές, όπως τα ελληνικά νησιά, οι δύο μήνες θα μπορούσαν να είναι οι μήνες υψηλότερης ζήτησης, για παράδειγμα ο Ιούλιος και ο Αύγουστος.
Έτσι ο ιδιοκτήτης διατηρεί ένα σημαντικό μέρος της πλέον αποδοτικής τουριστικής περιόδου.
4ο έτος
12 μήνες προσιτή κατοικία μέσω οργανωμένης κρατικής πλατφόρμας.
Μετά την ολοκλήρωση του 4ου έτους, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποκτά δικαίωμα σε επιδότηση ανακαίνισης και αναβάθμισης του ακινήτου.
Στη συνέχεια:
το ακίνητο επιστρέφει στο 1ο έτος και ξεκινά ένας νέος τετραετής κύκλος.
Δεν πρόκειται για μόνιμη αφαίρεση του ακινήτου από τον τουρισμό
Αυτό είναι ένα από τα βασικά στοιχεία της πρότασης.
Το 2+1+1 δεν βασίζεται στη λογική ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να εξαφανιστούν.
Ούτε αντιμετωπίζει τον ιδιοκτήτη ως τον αποκλειστικό υπεύθυνο για το στεγαστικό πρόβλημα.
Η λογική είναι διαφορετική.
Ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να έχει τη δυνατότητα να αξιοποιεί τουριστικά το ακίνητό του για σημαντικό μέρος του τετραετούς κύκλου.
Σε αντάλλαγμα, το ακίνητο επιστρέφει περιοδικά στην αγορά κατοικίας.
Μετά ολοκληρώνεται ο κύκλος και η πλήρης τουριστική χρήση ξεκινά ξανά.
Δεν είναι λοιπόν:
Airbnb ή κατοικία.
Είναι:
Airbnb και κατοικία, σε διαφορετικές περιόδους.
Πώς όμως θα έχουμε αποτέλεσμα από την πρώτη ημέρα;
Εδώ υπάρχει ένα κρίσιμο πρακτικό ζήτημα.
Ας υποθέσουμε ότι ένα τέτοιο πρόγραμμα ξεκινούσε την 1η Σεπτεμβρίου 2027.
Αν όλα τα υφιστάμενα Airbnb θεωρούνταν ότι ξεκινούν εκείνη την ημέρα από το 1ο έτος, τότε θα έπρεπε να περιμένουμε δύο ολόκληρα χρόνια μέχρι να εμφανιστούν οι πρώτες κατοικίες του 3ου έτους.
Αυτό θα περιόριζε σημαντικά την άμεση χρησιμότητα του προγράμματος.
Η λύση θα μπορούσε να είναι η μεταβατική ένταξη του υφιστάμενου αποθέματος.
Τα ακίνητα που ήδη λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις θα μπορούσαν να κατανεμηθούν στα τέσσερα έτη του προγράμματος λαμβάνοντας υπόψη το προηγούμενο ιστορικό λειτουργίας τους και ταυτόχρονα την ανάγκη δημιουργίας ισορροπημένων ομάδων.
Ένα ακίνητο που λειτουργεί ήδη επί χρόνια ως Airbnb δεν είναι απαραίτητο να πάρει άλλα δύο πλήρη χρόνια τουριστικής εκμετάλλευσης πριν συμμετάσχει στο στεγαστικό σκέλος.
Ένα απλό παράδειγμα με 100.000 κατοικίες
Ας χρησιμοποιήσουμε έναν εντελώς ενδεικτικό αριθμό για να γίνει κατανοητός ο μηχανισμός.
Αν είχαμε 100.000 επιλέξιμες κατοικίες, θα μπορούσαν κατά την έναρξη του προγράμματος να κατανεμηθούν περίπου ως εξής:
25.000 → 1ο έτος
25.000 → 2ο έτος
25.000 → 3ο έτος
25.000 → 4ο έτος
Αυτό σημαίνει ότι έως 50.000 κατοικίες θα μπορούσαν από την αρχή να βρίσκονται στη φάση κατά την οποία προσφέρουν προσιτή κατοικία.
Και στη συνέχεια, κάθε χρόνο, κάθε ομάδα μετακινείται στο επόμενο στάδιο.
Έτσι δημιουργείται σταδιακά μια μόνιμη κυλιόμενη δεξαμενή κατοικιών.
Σε ένα σταθεροποιημένο σύστημα 100.000 κατοικιών, κάθε χρόνο θα μπορούσαμε ενδεικτικά να έχουμε:
25.000 κατοικίες στο 3ο έτος × 10 μήνες = 250.000 μήνες προσιτής κατοικίας και
25.000 κατοικίες στο 4ο έτος × 12 μήνες = 300.000 μήνες προσιτής κατοικίας.
Συνολικά:
550.000 μήνες προσιτής κατοικίας κάθε χρόνο.
Αυτό αντιστοιχεί περίπου σε 45.800 ισοδύναμα πλήρη έτη κατοικίας ετησίως.
Δεν σημαίνει ότι χτίστηκαν 45.800 νέα σπίτια.
Σημαίνει όμως ότι δημιουργήθηκε αντίστοιχος στεγαστικός χρόνος χρησιμοποιώντας κατοικίες που ήδη υπάρχουν.
Τα σπίτια μπορούν να προσφέρονται πριν ακόμη γίνουν διαθέσιμα
Ένα από τα σημαντικότερα πλεονεκτήματα του μοντέλου είναι η προβλεψιμότητα.
Το κράτος θα γνωρίζει εκ των προτέρων ποια ακίνητα περνούν στο 3ο ή στο 4ο έτος.
Άρα δεν υπάρχει λόγος να περιμένει μέχρι την τελευταία στιγμή για να αρχίσει η αναζήτηση ενοικιαστή.
Αν ένα σπίτι πρόκειται να γίνει διαθέσιμο την 1η Σεπτεμβρίου 2028, θα μπορούσε να εμφανίζεται στην κρατική πλατφόρμα ήδη από τις αρχές του ίδιου έτους ως:
«Διαθέσιμο από 1/9/2028»
μαζί με τα τετραγωνικά μέτρα, τον αριθμό υπνοδωματίων, το ύψος του προσιτού μισθώματος, τη διάρκεια της μίσθωσης και τα βασικά χαρακτηριστικά του.
Οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να υποβάλλουν αίτηση μήνες πριν.
Η αντιστοίχιση ενοικιαστή και κατοικίας μπορεί έτσι να έχει ολοκληρωθεί πριν ακόμη αδειάσει το ακίνητο.
Για έναν εκπαιδευτικό, έναν γιατρό ή έναν νοσηλευτή που γνωρίζει ότι από τον Σεπτέμβριο θα χρειαστεί κατοικία σε ένα νησί, αυτή η δυνατότητα μπορεί να είναι εξαιρετικά σημαντική.
Αντί να αρχίζει να ψάχνει απεγνωσμένα σπίτι όταν φτάσει στον τόπο εργασίας του, μπορεί να γνωρίζει μήνες πριν πού θα κατοικήσει και πόσο θα πληρώνει.
Ποιος θα καθορίζει το ενοίκιο;
Το προσιτό ενοίκιο δεν θα πρέπει να είναι ένα ενιαίο ποσό για ολόκληρη την Ελλάδα.
Άλλες τιμές έχει η Αθήνα, άλλες η Θεσσαλονίκη, άλλες η Κεφαλονιά και άλλες μια μικρή ηπειρωτική πόλη.
Η κρατική πλατφόρμα θα μπορούσε να υπολογίζει αυτόματα ένα προσιτό μίσθωμα αναφοράς για κάθε ακίνητο.
Ο υπολογισμός θα λαμβάνει υπόψη:
- την περιοχή,
- τα τετραγωνικά μέτρα,
- τον αριθμό υπνοδωματίων,
- την κατάσταση του ακινήτου,
- την ενεργειακή του κατηγορία,
- το αν είναι επιπλωμένο,
- και κυρίως τις πραγματικές τιμές της τοπικής αγοράς.
Για παράδειγμα, εάν μια αντίστοιχη κατοικία στην ελεύθερη αγορά ενοικιάζεται περίπου €800 τον μήνα, το προσιτό μίσθωμα θα μπορούσε να βρίσκεται στα €600–€650, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της.
Το χαμηλότερο ενοίκιο όμως δεν πρέπει να μεταφράζεται απλώς σε απώλεια για τον ιδιοκτήτη.
Εδώ μπαίνουν τα κίνητρα.
Τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης;
Για να λειτουργήσει ένα τέτοιο μοντέλο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει πραγματικό οικονομικό λόγο να συμμετέχει.
Δεν είναι λογικό το κόστος της στεγαστικής πολιτικής να μεταφερθεί αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες.
Γι’ αυτό το πρόγραμμα θα μπορούσε να συνοδεύεται από ένα ολοκληρωμένο πακέτο κινήτρων.
1. Αφορολόγητο εισόδημα από την προσιτή μίσθωση
Το εισόδημα που αποκτά ο ιδιοκτήτης κατά τους μήνες συμμετοχής στην κρατική πλατφόρμα θα μπορούσε να είναι 100% αφορολόγητο.
Εναλλακτικά θα μπορούσε να προβλεφθεί ένας πολύ χαμηλός ειδικός φορολογικός συντελεστής.
Η πλήρης απαλλαγή έχει όμως ένα σημαντικό πλεονέκτημα: είναι απλή και εύκολα κατανοητή.
Όσο το ακίνητο προσφέρει προσιτή κατοικία μέσω του προγράμματος, το συγκεκριμένο εισόδημα δεν φορολογείται.
2. Εγγυημένη καταβολή του ενοικίου
Ο ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να αναλαμβάνει ολόκληρο τον κίνδυνο μη πληρωμής.
Θα μπορούσε να υπάρχει κρατικά υποστηριζόμενος μηχανισμός εγγύησης του συμφωνημένου μισθώματος.
Έτσι μέρος της απόδοσης του ακινήτου γίνεται περισσότερο προβλέψιμο.
3. Κάλυψη αποδεδειγμένων ζημιών
Ένα Ταμείο Εγγυήσεων ή ασφαλιστικός μηχανισμός θα μπορούσε να καλύπτει αποδεδειγμένες ζημιές έως συγκεκριμένο ποσό.
Η κατάσταση του ακινήτου θα καταγράφεται επίσημα κατά την είσοδο και την αποχώρηση του ενοικιαστή.
4. Εγγυημένη επιστροφή του ακινήτου
Για πολλούς ιδιοκτήτες αυτό μπορεί να είναι σημαντικότερο ακόμη και από το ύψος του ενοικίου.
Το σύστημα πρέπει να παρέχει σαφή και αποτελεσματικό μηχανισμό ώστε το ακίνητο να επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη στη συμφωνημένη ημερομηνία.
5. Διατήρηση δύο μηνών υψηλής τουριστικής περιόδου
Στο 3ο έτος ο ιδιοκτήτης διατηρεί δύο μήνες τουριστικής εκμετάλλευσης.
Σε ένα νησί αυτοί μπορούν να είναι οι μήνες με τη μεγαλύτερη απόδοση.
Έτσι διατηρείται ένα σημαντικό μέρος της οικονομικής αξίας της τουριστικής χρήσης.
6. Επιδότηση ανακαίνισης
Μετά την ολοκλήρωση του τετραετούς κύκλου ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να δικαιούται σημαντική επιδότηση για πραγματικές εργασίες ανακαίνισης.
Για παράδειγμα, θα μπορούσε να καλύπτεται το 60%–70% των επιλέξιμων εργασιών, μέχρι ένα συγκεκριμένο ανώτατο ποσό.
Το κίνητρο αυτό έχει διπλή αξία.
Αντισταθμίζει μέρος της συμμετοχής του ιδιοκτήτη στο πρόγραμμα και ταυτόχρονα βοηθά στη συντήρηση και αναβάθμιση του ελληνικού στεγαστικού αποθέματος.
Ένα απλό οικονομικό παράδειγμα
Ας πάρουμε ένα τουριστικό διαμέρισμα σε νησί που αποφέρει περίπου €20.000 μικτά τον χρόνο από βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Αν λειτουργήσει αποκλειστικά ως Airbnb για τέσσερα χρόνια:
€20.000 × 4 = €80.000 μικτά έσοδα.
Σε ένα απλοποιημένο παράδειγμα φορολόγησης, και με την υπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης δεν έχει άλλο εισόδημα από ακίνητα, απομένουν περίπου €64.800 μετά τον φόρο, πριν όμως αφαιρεθούν τα λειτουργικά έξοδα.
Στο 2+1+1 θα μπορούσαμε ενδεικτικά να έχουμε:
1ο έτος: €20.000 Airbnb
2ο έτος: €20.000 Airbnb
3ο έτος: €8.000 Airbnb από τους δύο ισχυρούς τουριστικούς μήνες + €6.000 προσιτό ενοίκιο
4ο έτος: €7.200 προσιτό ενοίκιο
Συνολικά:
€61.200 μικτά.
Αν τα €13.200 της προσιτής μίσθωσης είναι αφορολόγητα, το συνολικό φορολογικό βάρος μειώνεται.
Και αν μετά την ολοκλήρωση του κύκλου ο ιδιοκτήτης πραγματοποιήσει επιλέξιμες εργασίες και λάβει, για παράδειγμα, έως €10.000 επιδότηση ανακαίνισης, η συνολική οικονομική αξία της τετραετίας μπορεί να πλησιάσει σημαντικά εκείνη της συνεχούς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Υπάρχει επίσης κάτι που συχνά παραβλέπεται.
Τα €20.000 του Airbnb είναι έσοδα και όχι καθαρό κέρδος.
Υπάρχουν καθαρισμοί, ρεύμα, νερό, internet, πλύσιμο ιματισμού, αναλώσιμα, προμήθειες πλατφορμών ή εταιρειών διαχείρισης και μεγαλύτερη λειτουργική επιβάρυνση.
Η σωστή σύγκριση επομένως δεν είναι απλώς:
€20.000 Airbnb έναντι €7.200 ενοικίου.
Πρέπει να συγκρίνουμε το καθαρό οικονομικό αποτέλεσμα ολόκληρης της τετραετίας.
Και φυσικά διαφορετικά ακίνητα θα δίνουν διαφορετικά αποτελέσματα. Ένα εξαιρετικά αποδοτικό τουριστικό ακίνητο μπορεί να χρειάζεται διαφορετικά κίνητρα από ένα ακίνητο με μέτρια τουριστική απόδοση.
Τι γίνεται αν δεν βρεθεί ενοικιαστής;
Το ακίνητο δεν πρέπει να μένει κλειστό χωρίς λόγο.
Αν η κρατική πλατφόρμα δεν καταφέρει να βρει κατάλληλο ενοικιαστή μέσα σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα, για παράδειγμα 90–120 ημέρες από τη στιγμή που το ακίνητο είναι πραγματικά διαθέσιμο, θα ενεργοποιείται ένας αυτόματος κανόνας αποδέσμευσης.
Το ακίνητο θα μπορεί τότε να επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση για το υπόλοιπο της περιόδου.
Η αρχή είναι απλή:
Δεν υπάρχει λόγος να αφαιρείται ένα σπίτι από την τουριστική αγορά όταν δεν υπάρχει πραγματική στεγαστική ζήτηση για αυτό.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για μικρότερες τουριστικές περιοχές και νησιά, όπου η ζήτηση για μόνιμη κατοικία μπορεί να διαφέρει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.
Τι κερδίζει ο ενοικιαστής;
Το πρώτο όφελος είναι προφανές:
περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες.
Αλλά το σύστημα μπορεί να προσφέρει πολύ περισσότερα.
Ο ενοικιαστής μπορεί να έχει:
- προσιτότερο και διαφανώς υπολογισμένο ενοίκιο,
- γνωστή διάρκεια μίσθωσης,
- τυποποιημένο συμβόλαιο,
- σαφή δικαιώματα και υποχρεώσεις,
- ηλεκτρονική διαδικασία,
- και τη δυνατότητα να αναζητά κατοικία μήνες πριν από την ημερομηνία που τη χρειάζεται.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για ανθρώπους που μετακινούνται για εργασία.
Εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές, δημόσιοι υπάλληλοι, φοιτητές και εργαζόμενοι θα μπορούν να γνωρίζουν εκ των προτέρων ποια σπίτια θα είναι διαθέσιμα και με ποιο ενοίκιο.
Τι κερδίζει το κράτος;
Το κράτος αποκτά έναν τρόπο να αυξήσει την προσφορά κατοικίας χωρίς να χρειάζεται να αγοράσει ή να κατασκευάσει κάθε σπίτι που προστίθεται στο σύστημα.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η Ελλάδα δεν χρειάζεται κοινωνική κατοικία.
Χρειάζεται.
Η κατασκευή νέων κοινωνικών κατοικιών και η ανακαίνιση δημόσιων κτιρίων πρέπει να αποτελούν έναν ξεχωριστό και μόνιμο πυλώνα στεγαστικής πολιτικής.
Το 2+1+1 εξυπηρετεί διαφορετικό σκοπό.
Η κοινωνική κατοικία δημιουργεί μόνιμο δημόσιο ή κοινωνικό στεγαστικό απόθεμα.
Το 2+1+1 ενεργοποιεί υφιστάμενο ιδιωτικό απόθεμα γρήγορα και για συγκεκριμένες περιόδους.
Οι δύο πολιτικές μπορούν να λειτουργούν συμπληρωματικά.
Και πόσο θα κόστιζε;
Το ακριβές κόστος μπορεί να προσδιοριστεί μόνο μετά από λεπτομερή οικονομική μελέτη.
Σε ένα πρώτο ενδεικτικό μοντέλο, όμως, αν συνυπολογίσουμε την επιδότηση ανακαίνισης, το φορολογικό κίνητρο, τη λειτουργία της πλατφόρμας και το αναμενόμενο κόστος των εγγυήσεων, το δημοσιονομικό κόστος θα μπορούσε να βρίσκεται περίπου στις €13.000–€14.000 ανά κατοικία ανά ολοκληρωμένο τετραετή κύκλο, εφόσον χρησιμοποιείται ολόκληρη η μέγιστη επιδότηση.
Το πραγματικό μέσο κόστος μπορεί να είναι χαμηλότερο, εφόσον η επιδότηση καταβάλλεται μόνο έναντι πραγματικών εργασιών.
Το σημαντικό είναι ότι το κράτος δεν χρειάζεται να καταβάλλει ολόκληρο το ενοίκιο.
Το ενοίκιο εξακολουθεί να πληρώνεται από τον ενοικιαστή.
Η δημόσια παρέμβαση αφορά κυρίως την εγγύηση, τα φορολογικά κίνητρα, τη λειτουργία του συστήματος και την αναβάθμιση του ακινήτου.
Ένα ακόμη όφελος: το κράτος γνωρίζει τι έρχεται
Υπάρχει ένα λιγότερο εμφανές αλλά ιδιαίτερα σημαντικό πλεονέκτημα.
Η στεγαστική πολιτική αποκτά προβλεψιμότητα.
Το κράτος θα μπορεί να γνωρίζει:
- πόσα σπίτια θα γίνουν διαθέσιμα σε τρεις μήνες,
- πόσα σε έξι μήνες,
- πόσα σε έναν χρόνο,
- σε ποιους δήμους,
- πόσα υπνοδωμάτια έχουν,
- ποιο θα είναι περίπου το ενοίκιό τους.
Αυτό επιτρέπει καλύτερο σχεδιασμό και στις τοπικές αρχές.
Ένας δήμος θα μπορεί να γνωρίζει, για παράδειγμα, ότι τον επόμενο Σεπτέμβριο θα μπουν στην αγορά 300 κατοικίες συγκεκριμένων χαρακτηριστικών.
Η στεγαστική πολιτική μετατρέπεται έτσι από μια διαδικασία αντιμετώπισης κρίσεων σε ένα σύστημα που μπορεί σε κάποιο βαθμό να προβλέπει την προσφορά.
Θα εφαρμοζόταν σε κάθε Airbnb της Ελλάδας;
Όχι απαραίτητα.
Οι στεγαστικές ανάγκες δεν είναι ίδιες παντού.
Το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη, η Κεφαλονιά, η Μύκονος και ένα ορεινό χωριό δεν έχουν την ίδια αγορά κατοικίας.
Θα μπορούσαν επομένως να δημιουργηθούν Ζώνες Στεγαστικής Πίεσης.
Η ένταξη μιας περιοχής θα βασίζεται σε αντικειμενικούς δείκτες, όπως:
- το ύψος των ενοικίων σε σχέση με τα εισοδήματα,
- η διαθεσιμότητα κατοικιών,
- η συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων,
- ο χρόνος που απαιτείται για την εύρεση κατοικίας,
- και οι ανάγκες κρίσιμων εργαζομένων και δημόσιων υπηρεσιών.
Έτσι η παρέμβαση μπορεί να είναι στοχευμένη εκεί όπου υπάρχει πραγματικό πρόβλημα.
Θα μπορούσε το 2+1+1 να ξεκινήσει εθελοντικά;
Ίσως αυτή να είναι μία από τις σημαντικότερες δυνατότητες που πρέπει να εξεταστούν.
Το μοντέλο δεν χρειάζεται να γίνει υποχρεωτικό από την πρώτη ημέρα.
Θα μπορούσε αρχικά να λειτουργήσει σε εθελοντική βάση.
Αντί το κράτος να επιβάλει αμέσως έναν νέο κανόνα σε όλους τους ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων, μπορεί να δημιουργήσει ένα αρκετά ελκυστικό πακέτο ώστε οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες να επιλέγουν να συμμετέχουν.
Τότε το ερώτημα γίνεται ακόμη πιο ενδιαφέρον:
Τι πρέπει να προσφέρει το κράτος ώστε ένας ιδιοκτήτης να επιλέξει μόνος του να διαθέσει περιοδικά το ακίνητό του για προσιτή κατοικία;
Η απάντηση θα μπορούσε να είναι ένας συνδυασμός:
αφορολόγητου εισοδήματος, εγγυημένου ενοικίου, κάλυψης ζημιών, εγγυημένης επιστροφής του ακινήτου, επιδότησης ανακαίνισης και ενδεχομένως πρόσθετων κινήτρων για τους πρώτους συμμετέχοντες.
Με αυτόν τον τρόπο το κράτος δεν ζητά απλώς από τον ιδιοκτήτη να θυσιάσει εισόδημα.
Του προτείνει μια διαφορετική οικονομική συμφωνία:
μικρότερη πιθανώς μικτή απόδοση για ένα μέρος του κύκλου, αλλά με χαμηλότερο κίνδυνο, φορολογικό όφελος, προβλέψιμο εισόδημα και οικονομική ενίσχυση του ίδιου του ακινήτου.
Η εθελοντική εφαρμογή είναι και ένα πολύτιμο πείραμα
Μια πρώτη εθελοντική φάση θα μας έδινε κάτι που σήμερα δεν έχουμε:
πραγματικά δεδομένα συμπεριφοράς των ιδιοκτητών.
Θα μπορούσαμε να μετρήσουμε:
- Πόσοι ιδιοκτήτες θέλουν να συμμετάσχουν;
- Σε ποιες περιοχές;
- Ποια ακίνητα εντάσσονται;
- Ποιο ύψος ενοικίου θεωρούν αποδεκτό;
- Πόσο σημαντική είναι η φορολογική απαλλαγή;
- Πόσο σημαντική είναι η εγγύηση πληρωμής;
- Πόσο επηρεάζει την απόφαση η επιδότηση ανακαίνισης;
- Και πόσο γρήγορα απορροφώνται αυτές οι κατοικίες από τους ενοικιαστές;
Αν ένα σωστά σχεδιασμένο πρόγραμμα προσελκύσει από μόνο του μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών, ίσως να μην απαιτείται εκτεταμένη υποχρεωτικότητα.
Αντίθετα, αν ακόμη και με σημαντικά κίνητρα η συμμετοχή είναι πολύ μικρή, θα γνωρίζουμε ότι η εθελοντική προσέγγιση από μόνη της δεν επαρκεί.
Από την έρευνα στην εφαρμογή: ένα μοντέλο πέντε σταδίων
Αντί για μια απότομη πανελλαδική αλλαγή, το 2+1+1 θα μπορούσε να αναπτυχθεί σταδιακά.
1. Έρευνα και σχεδιασμός
Ανάλυση πραγματικών δεδομένων της αγοράς, οικονομική μοντελοποίηση, νομικός έλεγχος και μελέτη διαφορετικών περιοχών και τύπων ακινήτων.
2. Διαβούλευση
Συζήτηση με ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, δήμους, τουριστικούς φορείς, επαγγελματίες ακινήτων, εκπροσώπους εργαζομένων και ειδικούς.
3. Εθελοντική πιλοτική εφαρμογή
Εφαρμογή σε επιλεγμένες περιοχές με ισχυρά κίνητρα συμμετοχής.
4. Μέτρηση και προσαρμογή
Αξιολόγηση των πραγματικών αποτελεσμάτων και αλλαγή των όρων όπου χρειάζεται.
5. Εξέταση στοχευμένης επέκτασης
Μόνο εφόσον τα στοιχεία το δικαιολογούν, θα μπορούσε να εξεταστεί μια περισσότερο δεσμευτική μορφή του συστήματος σε συγκεκριμένες Ζώνες Στεγαστικής Πίεσης.
Και ίσως τελικά να μη χρειαστεί.
Αν η εθελοντική συμμετοχή δημιουργεί επαρκή προσφορά κατοικίας, ο βασικός στόχος θα έχει επιτευχθεί χωρίς γενικευμένη υποχρεωτικότητα.
Πριν από οτιδήποτε άλλο, πρέπει να αναζητήσουμε τα προβλήματα
Είναι εύκολο όταν παρουσιάζουμε μια νέα ιδέα να αναζητούμε επιχειρήματα που αποδεικνύουν ότι μπορεί να λειτουργήσει.
Για μια σοβαρή πρόταση πολιτικής πρέπει να κάνουμε και το αντίθετο.
Πρέπει ενεργά να αναζητήσουμε τους λόγους για τους οποίους μπορεί να αποτύχει.
Τι θα συμβεί αν κάποιοι ιδιοκτήτες αποχωρήσουν από τη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση;
Θα δημιουργηθούν τρόποι παράκαμψης;
Πώς ελέγχονται οι απευθείας κρατήσεις εκτός μεγάλων πλατφορμών;
Τι συμβαίνει αν το προσιτό ενοίκιο είναι υπερβολικά χαμηλό για τον ιδιοκτήτη αλλά εξακολουθεί να είναι υψηλό για τον ενοικιαστή;
Τι γίνεται όταν ένα ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή χωρίς πραγματική ζήτηση κατοικίας;
Πώς διασφαλίζεται η έγκαιρη επιστροφή του ακινήτου;
Πώς αποφεύγεται η δημιουργία μιας τεράστιας γραφειοκρατίας;
Πώς αντιμετωπίζονται οι ζημιές και οι διαφωνίες;
Πώς αποτρέπονται οι καταχρήσεις;
Και ποια είναι τα νομικά όρια μιας περισσότερο υποχρεωτικής εκδοχής του συστήματος σε σχέση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας και την ελευθερία των συμβάσεων;
Αυτά δεν είναι δευτερεύοντα προβλήματα.
Είναι μέρος της ίδιας της πρότασης και πρέπει να μελετηθούν πριν από οποιαδήποτε γενικευμένη εφαρμογή.
Η διαβούλευση με τους ιδιοκτήτες είναι απαραίτητη
Ιδιαίτερη σημασία έχει να συμμετέχουν στον σχεδιασμό οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες.
Ένα σύστημα μπορεί να φαίνεται οικονομικά λογικό σε ένα υπολογιστικό φύλλο και να αποδειχθεί εντελώς διαφορετικό στην πραγματική ζωή.
Οι ιδιοκτήτες γνωρίζουν τα πραγματικά έξοδα συντήρησης, την εποχικότητα, το κόστος διαχείρισης, τις υποχρεώσεις ενός ακινήτου, τις διακυμάνσεις των κρατήσεων και τους κινδύνους που αντιμετωπίζουν.
Αυτή η γνώση πρέπει να ενσωματωθεί στον σχεδιασμό.
Το ίδιο ισχύει για τους ενοικιαστές.
Δεν αρκεί να δημιουργήσουμε περισσότερες κατοικίες στα χαρτιά.
Πρέπει να βρίσκονται εκεί όπου υπάρχει ανάγκη, να έχουν τα χαρακτηριστικά που χρειάζονται τα νοικοκυριά και να προσφέρονται σε ενοίκια που μπορούν πραγματικά να πληρωθούν.
Τι πρέπει να μετρήσει ένα πιλοτικό πρόγραμμα;
Η επιτυχία δεν πρέπει να κριθεί από το πόσες κατοικίες εγγράφηκαν απλώς στην πλατφόρμα.
Πρέπει να μετρηθεί το πραγματικό αποτέλεσμα.
Πόσες κατοικίες προστέθηκαν πραγματικά στην αγορά;
Πόσες τελικά μισθώθηκαν;
Πόσο γρήγορα βρήκαν ενοικιαστή;
Πόσο χαμηλότερο ήταν το ενοίκιο από την ελεύθερη αγορά;
Ποιο ήταν το πραγματικό καθαρό οικονομικό αποτέλεσμα για τον ιδιοκτήτη;
Ποιο ήταν το δημοσιονομικό κόστος ανά κατοικία και ανά μήνα στέγασης που δημιουργήθηκε;
Πόσο συχνά χρειάστηκε να ενεργοποιηθεί η κρατική εγγύηση;
Πόσες ζημιές δηλώθηκαν;
Πόσα ακίνητα αποδεσμεύτηκαν επειδή δεν υπήρχε ζήτηση;
Πώς επηρεάστηκε η τοπική αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης;
Πώς επηρεάστηκε η τουριστική αγορά;
Πόσο ικανοποιημένοι ήταν οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές;
Και κυρίως:
θα επέλεγαν οι ιδιοκτήτες να συμμετάσχουν ξανά;
Αυτός ίσως είναι ένας από τους σημαντικότερους δείκτες για ένα εθελοντικό πρόγραμμα.
Ποιος κερδίζει τελικά;
Ο ιδιοκτήτης
Διατηρεί σημαντικό μέρος της τουριστικής εκμετάλλευσης, μπορεί να κρατά τους ισχυρότερους τουριστικούς μήνες στο μικτό έτος, αποκτά αφορολόγητο ή πολύ χαμηλά φορολογούμενο εισόδημα από την προσιτή μίσθωση, εγγυημένη πληρωμή, προστασία από ζημιές και επιδότηση ανακαίνισης.
Ο ενοικιαστής
Αποκτά περισσότερες επιλογές, χαμηλότερο και διαφανέστερο ενοίκιο, γνωστή διάρκεια μίσθωσης και τη δυνατότητα να προγραμματίζει την κατοικία του αρκετούς μήνες νωρίτερα.
Το κράτος
Αποκτά έναν μηχανισμό ταχύτερης αύξησης της στεγαστικής προσφοράς, χωρίς να χρειάζεται να κατασκευάσει κάθε κατοικία, ενώ ταυτόχρονα αποκτά καλύτερα δεδομένα και δυνατότητα προγραμματισμού.
Η τοπική κοινωνία
Μπορεί να διατηρήσει τα οικονομικά οφέλη του τουρισμού χωρίς να αποκλείει σταδιακά από την κατοικία τους ανθρώπους που χρειάζονται για να λειτουργεί η ίδια η περιοχή.
Όχι μια έτοιμη λύση – μια ιδέα που αξίζει να εξεταστεί
Το στεγαστικό πρόβλημα είναι πολύ σύνθετο για εύκολες απαντήσεις.
Το 2+1+1 δεν μπορεί μόνο του να λύσει τη στεγαστική κρίση.
Η χώρα χρειάζεται ταυτόχρονα νέα κοινωνική κατοικία, αξιοποίηση κενών κτιρίων, ανακαίνιση υφιστάμενων κατοικιών, καλύτερα φορολογικά κίνητρα, πολεοδομικές παρεμβάσεις και πολιτικές που αυξάνουν συνολικά την προσφορά.
Ούτε μπορούμε σήμερα να γνωρίζουμε αν η ακριβής μορφή του 2+1+1 που περιγράφεται εδώ είναι η σωστή.
Ίσως το προσιτό ενοίκιο πρέπει να υπολογίζεται διαφορετικά.
Ίσως η αναλογία 2+1+1 πρέπει να διαφοροποιείται ανά περιοχή.
Ίσως τα κίνητρα πρέπει να είναι μεγαλύτερα ή μικρότερα.
Ίσως η εθελοντική συμμετοχή αποδειχθεί αρκετή.
Ίσως σε ορισμένες περιοχές το μοντέλο να λειτουργεί πολύ καλά και σε άλλες καθόλου.
Αυτά δεν πρέπει να τα υποθέσουμε.
Πρέπει να τα μετρήσουμε.
Γι’ αυτό, πριν από οποιαδήποτε γενικευμένη εφαρμογή, χρειάζεται σοβαρή οικονομική και νομική μελέτη, ανάλυση πραγματικών δεδομένων, ουσιαστική διαβούλευση με τους εμπλεκόμενους φορείς και κυρίως με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς και προσεκτικά σχεδιασμένη πιλοτική εφαρμογή.
Η λογική πρέπει να είναι:
Έρευνα → Διαβούλευση → Εθελοντική πιλοτική εφαρμογή → Μέτρηση → Βελτίωση → Σταδιακή επέκταση, εφόσον τα αποτελέσματα το δικαιολογούν.
Και η αξιολόγηση πρέπει να είναι ειλικρινής.
Αν το μοντέλο λειτουργεί, να επεκταθεί.
Αν παρουσιάζει προβλήματα, να διορθωθεί.
Αν σε κάποιες περιοχές δεν λειτουργεί, να μην εφαρμοστεί εκεί.
Και αν η εθελοντική συμμετοχή των ιδιοκτητών αποδειχθεί αρκετή για να δημιουργήσει την απαιτούμενη προσφορά κατοικίας, τότε ίσως να μην υπάρχει καν λόγος να εξεταστεί μια γενικευμένη υποχρεωτική εφαρμογή.
Από το «Airbnb εναντίον κατοικίας» στο «Airbnb και κατοικία»
Ίσως τελικά αυτό να είναι το πιο ενδιαφέρον στοιχείο της πρότασης.
Να σταματήσουμε να αντιμετωπίζουμε την τουριστική και τη μακροχρόνια μίσθωση ως δύο χρήσεις που αναγκαστικά αποκλείουν η μία την άλλη.
Ένα σπίτι μπορεί να συμμετέχει και στις δύο αγορές.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει να επωφελείται από την τουριστική οικονομία.
Ο ενοικιαστής μπορεί να αποκτήσει πρόσβαση σε περισσότερη και προσιτότερη κατοικία.
Και το κράτος μπορεί να κινητοποιήσει ένα ήδη υπάρχον στεγαστικό απόθεμα αντί να περιμένει αποκλειστικά τη δημιουργία νέου.
Το ερώτημα λοιπόν δεν είναι μόνο:
«Πώς θα περιορίσουμε το Airbnb για να προστατεύσουμε την κατοικία;»
Ίσως υπάρχει ένα πιο παραγωγικό ερώτημα:
«Πώς μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε ένα μέρος της οικονομικής αξίας που δημιουργεί ο τουρισμός για να ενισχύσουμε την κατοικία στις ίδιες τις τοπικές κοινωνίες;»
Αυτή είναι η ιδέα του 2+1+1.
Όχι ως έτοιμη λύση.
Αλλά ως μια πρόταση που αξίζει να ερευνηθεί, να συζητηθεί με τους ανθρώπους που αφορά, να δοκιμαστεί σε πραγματικές συνθήκες και να κριθεί από τα αποτελέσματά της.
Γιατί μια αποτελεσματική στεγαστική πολιτική δεν πρέπει να βασίζεται μόνο σε καλές ιδέες.
Πρέπει να βασίζεται σε δεδομένα, συνεργασία και πραγματικά αποτελέσματα.
