Βασικά δικαιώματα για την μίσθωση κατοικίας και την επαγγελματική μίσθωση

Η διαδικασία είναι σύντομη και αν εντός 15 ημερών ο μισθωτής δεν προβεί σε ανακοπή ξεκινά η διαδικασία της έξωσης του με δικαστικό επιμελητή.

Κοινωνία

19/12/2015 | 10:14

Γράφει η δικηγόρος Αθηνών Αναστασία Μήλιου*

Τα τελευταία χρόνια λόγω της οικονομικής κρίσης έχουν προκύψει περισσότερα προβλήματα με τις μισθώσεις από ό,τι στο παρελθόν. Η αδυναμία του μισθωτή να πληρώνει το μίσθωμα, η λήξη της μίσθωσης, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που απορρέουν από την μισθωτική σχέση δεν είναι γνωστά και κατανοητά σε όλους.
Πολύ περιληπτικά θα αναφέρουμε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις εκμισθωτών και μισθωτών τόσο στην μίσθωση κατοικίας όσο και στην επαγγελματική μίσθωση
Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος. Αν ο χρόνος που αναγράφεται στο μισθωτήριο έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3-ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες. Στην πράξη λόγω της οικονομικής κρίσης, τα τελευταία χρόνια, το μίσθωμα παραμένει σταθερό καθ’όλη την διάρκεια της μίσθωσης ενώ σε άλλες περιπτώσεις μειώνεται. Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση, επιβαρυνόμενος με τα έξοδα επισκευής των βασικών λειτουργιών της κατοικίας. Η εγγύηση δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από δύο μισθώματα. Ο ιδιοκτήτης φέρει τα βάρη του μισθίου, πχ επιβαρύνεται με τους φόρους του ακινητου και τα έξοδα αυτού, αποδίδοντας στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων λογίζεται σαν καθυστέρηση μισθώματος και μπορεί να προκαλέσει καταγγελία της μίσθωσης από μέρους του εκμισθωτή. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου με το μισθωτήριο συμβόλαιο χρόνου, ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία και ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται. Όταν η μίσθωση μετατραπεί σε αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή, σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή. Ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα να αποχωρήσει πριν από τη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου. Σε περίπτωση που θελήσει να φύγει είναι υποχρεωμένος να καταβάλει τα μισθώματα που υπολείπονται, κάτι που μπορεί να απαιτήσει και ο εκμισθωτής με αγωγή. Ο μισθωτής δεν υποχρεούται στην καταβολη των μισθωμάτων αν αποδείξει δικαστικά ή εξώδικα ότι δεν του παραχωρήθηκε η χρήση ή του αφαιρέθηκε αργότερα, ότι η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του ιδιου ή των συνοικούντων οικείων του), εάν είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί και γενικά αν επικαλεστεί σπουδαίο λόγο ή σοβαρή παράβαση του εκμισθωτή.
Στις νέες επαγγελματικές μισθώσεις η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη. Τα μέρη θα έχουν την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.
Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ.
Στις ήδη υπάρχουσες μισθώσεις δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων, ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.
Οι υπάρχουσες μισθώσεις μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).
Η προθεσμία για την καταγγελία ιδιόχρησης/ανοικοδόμησης είναι μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30 που ίσχυε με το παλιό καθεστώς.
Η αποζημίωση για την ιδιόχρηση ανέρχεται σε 8-15 μισθώματα και σε 15-20 για όμοια επιχείρηση. Για την ανοικοδόμηση είναι 6-9 μισθώματα. Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους
Σε περίπτωση μη πληρωμής των μισθωμάτων ή καθυστέρησης της καταβολής, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση, να ζητήσει τα οφειλόμενα μισθώματα και να αποβάλει τον μισθωτή από το μίσθιο.
Η διαδικασία έξωσης ξεκινάει με εξώδικη προειδοποίηση και μετά την πα΄ροδο 15 ημέρων από την κοινοποίηση του εξωδίκου και την μη εξόφληση των οφειλομένων, ο εκμισθωτής μπορεί να αιτηθεί την εκδοση δγης αποδοσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.
Η διαδικασία είναι σύντομη και αν εντός 15 ημερών ο μισθωτής δεν προβεί σε ανακοπή ξεκινά η διαδικασία της έξωσης του με δικαστικό επιμελητή.